Infrastructures : la classe d’actifs qui manque à la plupart des allocations
Sur un patrimoine post-cession correctement structuré, on retrouve systématiquement les mêmes briques. Immobilier via SCPI ou détention directe. Dette privée pour le cash flow court et moyen terme. Private equity pour la performance de long terme. Parfois une poche cotée diversifiée, quelques produits structurés.
Une classe d’actifs manque presque toujours à l’appel. Les infrastructures.
Elles ne sont pas glamour. Elles ne font pas la une des revues patrimoniales. On n’en parle pas dans les dîners de dirigeants. Et pourtant, ce sont précisément les qualités qui les rendent intéressantes : un pont, une ligne ferroviaire, un parc éolien, un réseau de fibre, une usine de traitement de l’eau. Des équipements essentiels, non contournables, qui génèrent des flux de trésorerie pendant trente ans.
Chez The Moon Investments, nous considérons que cette brique est souvent la pièce manquante d’une allocation post-cession. Pas la plus excitante. Probablement la plus robuste.
1. Ce que recouvrent vraiment les infrastructures
Sous l’étiquette « infrastructures », on trouve les équipements et installations qui soutiennent le fonctionnement d’une économie. Quatre grandes familles.
Le transport — aéroports, routes à péage, ports, ferroviaire, parkings.
L’énergie — parcs éoliens et solaires, réseaux de distribution, terminaux gaziers, stockage.
Les services environnementaux — eau potable, assainissement, traitement des déchets, chaleur urbaine.
Les télécommunications et infrastructures numériques — tours télécom, fibre optique, data centers.
Ce qui unit ces actifs tient en trois caractéristiques. Ils fournissent un service essentiel que personne ne peut contourner. Ils s’inscrivent dans des contrats ou des cadres réglementaires longs — concessions, tarifs régulés, prix de vente d’électricité contractés sur 15 à 20 ans. Ils génèrent des flux de trésorerie stables, souvent indexés sur l’inflation.
Les institutionnels les ont identifiés depuis longtemps. Selon Preqin, les encours mondiaux des fonds d’infrastructures non cotés dépassent 1 100 milliards de dollars fin 2024, et devraient atteindre environ 1 700 milliards d’ici 2028 puis 2 400 milliards à l’horizon 2029 — portés notamment par la transition énergétique. Ce n’est pas une mode. C’est un marché mature, durablement établi dans les allocations des fonds de pension, des assureurs et des grands family offices.
2. Un besoin structurel, pas une opportunité de cycle
Le point central pour comprendre cette classe d’actifs tient à un basculement durable : les États ne peuvent plus financer seuls les infrastructures dont l’économie a besoin.
Les budgets publics européens sont contraints par le niveau d’endettement, par les dépenses sociales et par des arbitrages politiques difficiles. Or les besoins sont immenses. La Banque Européenne d’Investissement les évalue à environ 688 milliards d’euros par an dans l’Union européenne pour les infrastructures d’énergie, de transport, d’eau et de télécommunications. À cela s’ajoutent environ 142 milliards d’euros annuels pour les infrastructures sociales — santé, éducation, logement. Au total, plus de 800 milliards d’euros de besoins par an.
Deux tendances structurelles amplifient encore ce besoin.
La transition énergétique. Décarboner l’économie européenne implique de reconstruire une grande partie du parc de production électrique, des réseaux, du stockage, des infrastructures de transport bas carbone. Les montants en jeu se comptent en milliers de milliards d’euros sur la décennie.
La révolution numérique. L’explosion des usages, l’intelligence artificielle et le cloud nécessitent une nouvelle génération de data centers, d’infrastructures de fibre et de réseaux 5G. La demande de puissance de calcul double tous les quelques années.
Dans ce contexte, les capitaux privés ne sont pas un complément. Ils sont le moteur principal du financement. Les fonds d’infrastructures spécialisés captent directement ce besoin — en tant que bâtisseurs, financeurs et, souvent, opérateurs de long terme.
Pour un investisseur patrimonial, cela se traduit simplement. La thèse d’investissement ne dépend ni du cycle économique ni d’une mode de marché. Elle repose sur un besoin structurel, quantifié, documenté, installé pour au moins deux décennies.
3. Comment la classe d’actifs se structure
Les fonds d’infrastructures se différencient sur deux axes — le stade du projet et le profil de risque visé.
Greenfield ou Brownfield. Le Greenfield, c’est du neuf. Un parc éolien à construire, une ligne ferroviaire à lancer, un data center à développer. Le risque est plus élevé parce que l’actif n’existe pas encore — risques de construction, de délais, de mise en service. En contrepartie, les objectifs de rendement sont plus ambitieux. Le Brownfield, c’est de l’existant que l’on améliore ou que l’on exploite. Une route déjà en service, un aéroport à moderniser, un portefeuille d’actifs renouvelables en exploitation. L’actif génère déjà des revenus, le risque est plus faible, l’objectif de rendement plus mesuré.
Les profils de risque-rendement. Les sociétés de gestion déclinent généralement quatre stratégies.
Core infrastructure. Actifs matures, souvent régulés, cash flows très stables, effet de levier modéré. Objectif de TRI indicatif dans une zone de 6 à 8 %. Proche d’un rendement obligataire de long terme, avec une indexation inflation en contrepartie d’une illiquidité assumée.
Core Plus. Actifs core avec une dimension d’optimisation opérationnelle ou de croissance ciblée. Objectif de TRI dans une zone de 8 à 10 %.
Value Added. Acquisition d’actifs existants à améliorer — optimisation opérationnelle, repositionnement, expansion. Objectif de TRI visé typiquement entre 10 et 13 %. Plus de création de valeur, plus de risque d’exécution.
Private equity infrastructure. Prise de participation dans des entreprises du secteur. Logique plus proche du private equity traditionnel, avec des objectifs de rendement plus élevés encore mais un risque sensiblement différent.
Ces fourchettes sont indicatives. Elles dépendent du millésime, de la zone géographique, de la structure de dette sous-jacente et du track record du gérant. Elles ne constituent en aucun cas une promesse de performance.
4. Pourquoi cette brique mérite une place dans un patrimoine
Trois qualités distinguent les infrastructures des autres briques d’une allocation non cotée.
La récurrence des flux. Un contrat d’exploitation d’autoroute, une concession d’aéroport, un contrat de vente d’électricité renouvelable sont structurés sur le long terme, souvent sur quinze, vingt ou trente ans. L’indexation sur l’inflation y est fréquente — tarifs de péage indexés, prix de l’eau indexés, contrats d’électricité à prix minimum garanti. L’investisseur n’est pas dépendant d’une performance ponctuelle ou d’un cycle de marché particulier. Il est exposé à un flux prévisible, adossé à un service essentiel.
La résilience en période de stress. Les infrastructures fournissent des services dont l’usage ne disparaît pas en récession. On continue d’utiliser l’électricité, l’eau, les réseaux télécoms, les routes. Les cash flows peuvent s’ajuster à la marge — le trafic aéroportuaire en 2020 l’a rappelé — mais les actifs restent productifs et les contrats de long terme continuent de courir. Les fonds d’infrastructures ont historiquement traversé les crises sans décrochage majeur, précisément parce qu’ils financent l’économie réelle de base.
Une vraie diversification. C’est peut-être le point le plus sous-estimé. Les infrastructures sont structurellement peu corrélées aux marchés cotés et à l’immobilier traditionnel. Dans un patrimoine déjà exposé à l’immobilier — via SCPI ou détention directe — et à la dette privée, la diversification marginale apportée par une poche infrastructures est réelle, pas cosmétique. C’est un amortisseur patrimonial, pas une redondance.
5. Les risques, sans les maquiller
Aucune classe d’actifs ne se présente sans contreparties. Les infrastructures non cotées en comportent trois principales.
L’illiquidité. L’horizon d’investissement se situe typiquement entre 8 et 12 ans pour un fonds fermé, parfois plus long sur des stratégies de type open-ended perpétuelles. Les parts ne sont pas négociables sur un marché secondaire liquide. Cette classe d’actifs n’a de sens que sur la poche réellement longue du patrimoine.
L’effet de levier et la sensibilité aux taux. Les projets d’infrastructures sont financés avec une part importante de dette — c’est consubstantiel au modèle. Quand les taux longs remontent rapidement, comme en 2022-2023, le coût du refinancement augmente, la valorisation des actifs se comprime mécaniquement, et les rendements peuvent se tasser sur certains millésimes. Les bons gérants gèrent cette sensibilité en sécurisant des financements longs, à taux fixe quand c’est possible, et en diversifiant les maturités.
Les risques politiques et réglementaires. Un changement de cadre tarifaire, une évolution fiscale, une remise en cause d’une concession peuvent affecter les rendements attendus. Ces risques sont réels mais gérables — diversification géographique, diversification sectorielle, maturité des contrats, qualité des contreparties publiques. Ils méritent une analyse sérieuse au moment de la sélection du fonds.
Ces risques sont moins anecdotiques qu’on ne le dit parfois. Mais ils sont différents de ceux du private equity traditionnel — où chaque investissement est un pari d’entreprise singulier. Dans les infrastructures, on parle de portefeuilles d’actifs tangibles, adossés à des contrats, à des actifs physiques et à des flux contractuels. La nature du risque n’est pas la même.
6. Intégration dans une allocation et notre rôle
Pour un dirigeant qui sort d’une cession et qui dispose d’une capacité d’investissement significative sur un horizon long, la question n’est pas « faut-il intégrer des infrastructures ? », mais « à quelle dose et sous quelle forme ? ».
Nos convictions se résument à quatre principes.
Raisonner poche par poche. Les infrastructures s’inscrivent sur la portion la plus longue du patrimoine — la part qui n’a pas vocation à être consommée avant 10 ans. Elles complètent, sans se substituer, les briques d’immobilier patrimonial (SCPI, direct), de dette privée (cash flow court et moyen terme) et de private equity (croissance de long terme).
Doser selon le profil. Une allocation cible en infrastructures peut représenter une fraction significative d’une poche non cotée — l’ordre de grandeur dépend du patrimoine global, des besoins de liquidité, du niveau déjà atteint sur les autres briques. Il n’existe pas de règle universelle. Ce qui compte, c’est la cohérence d’ensemble.
Sélectionner le bon profil de risque. Un premier investissement se construit plus naturellement sur une stratégie core ou core plus — visibilité des flux, moindre exposition au risque de construction, meilleure résilience. Les stratégies value added ou private equity infra peuvent s’envisager en complément, dans un second temps, lorsque la poche s’étoffe.
Privilégier les gérants expérimentés. Cette classe d’actifs récompense la discipline d’exécution et la relation de long terme avec les autorités publiques. Les maisons qui opèrent depuis deux ou trois cycles disposent d’un avantage concret sur l’origination, la négociation des contrats et l’exploitation des actifs.
Notre rôle, chez The Moon Investments, est d’accompagner cette construction — cartographier le patrimoine, déterminer la part réellement mobilisable sur 10 ans et plus, identifier les véhicules cohérents avec le profil de l’investisseur, et assurer le suivi dans la durée. Nous ne promettons pas de performance. Nous organisons l’accès à une classe d’actifs qui mérite d’être abordée avec méthode.
Aller plus loin
Si vous souhaitez évaluer la place que les infrastructures pourraient occuper dans votre allocation, comprendre les différents profils de risque disponibles, ou confronter vos convictions aux nôtres, nos experts peuvent vous accompagner dans un cadre dédié.
Sources
- Preqin, 2025 Global Report: Infrastructure, décembre 2024
- Preqin, Future of Alternatives 2029, septembre 2024
- Banque Européenne d’Investissement, Investment Report 2024-2025
- Commission Européenne, InvestEU Programme, 2021-2027
- JLL, Global Infrastructure Report, 2024
- BlackRock, Private Markets Outlook 2026
- J.P. Morgan Asset Management, Private Markets Outlook 2026
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre d’information générale et ne constituent pas un conseil en investissement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en actifs d’infrastructures non cotés comporte un risque de perte en capital, une illiquidité structurelle sur plusieurs années et une sensibilité aux évolutions de taux et de cadre réglementaire.