SCPI :comment optimiser la transmission de parts ?
Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans se soucier de la gestion courante. Vous accédez à un portefeuille diversifié géré par des professionnels, tout en percevant des revenus réguliers. C’est une solution idéale pour allier rendement et diversification, sans les aléas liés à la gestion courante.
Intégrées dans une stratégie de transmission réfléchie, les parts de SCPI deviennent un levier puissant pour optimiser son patrimoine et continuer à générer des revenus.
1. Donation de la nue-propriété des parts
La donation de la nue-propriété des parts de SCPI permet de transmettre une partie du patrimoine à moindre coût fiscal tout en continuant à percevoir les revenus générés par l’usufruit. En séparant l’usufruit et la nue-propriété, le donateur conserve les revenus des parts, tandis que le nu-propriétaire bénéficie de la pleine propriété à la fin du démembrement.
Avantages fiscaux :
- Optimisation des abattements fiscaux : Les parents peuvent transmettre jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans, exonérés de droits de donation. La valeur de la nue-propriété, calculée selon le barème de l’article 669 du CGI, diminue avec l’âge du donateur.
- Réduction de la base taxable : La valeur transmise est réduite selon l’âge du donateur, diminuant ainsi les droits de donation.
Exemple : Un parent de 65 ans qui donne la nue-propriété de parts de SCPI d’une valeur de 150 000 € transmet en réalité 90 000 €, correspondant à 60 % de la valeur totale, grâce au barème fiscal applicable, entrant dans le champs de l’abattement de 100 000 € tous les 15 ans.
Conseil : Effectuer cette donation avant 70 ans maximise l’abattement fiscal et la décote sur la nue-propriété.
2. SCPI Intégrées dans l’Assurance-Vie
L’assurance-vie est un véhicule patrimonial flexible, et lorsqu’elle inclut des parts de SCPI, elle offre des avantages fiscaux supplémentaires. Les revenus générés par les SCPI sont capitalisés dans le contrat sans imposition immédiate, permettant une croissance du capital jusqu’au moment du rachat ou du décès de l’assuré.
Avantages :
- Capitalisation sans imposition immédiate : Les loyers sont capitalisés sans être immédiatement taxés.
- Clauses bénéficiaires : En cas de décès, un abattement de 152 500 € par bénéficiaire est applicable.
Points de vigilance :
- Rétention de revenus par les assureurs : Certains contrats peuvent retenir jusqu’à 15 % des dividendes des SCPI. En comparaison, l’achat direct ne présente pas ce désavantage.
- Frais de gestion : Les frais de gestion des contrats d’assurance-vie peuvent être élevés, impactant ainsi la performance globale de l’investissement.
- Limitation des investissements : La sélection de SCPI dans les contrats d’assurance-vie est souvent restreinte, et certains contrats limitent l’exposition aux SCPI, parfois à 50 % du capital investi.
Conseil : Avant d’investir via une assurance-vie, consultez un conseiller pour vérifier les conditions spécifiques du contrat et les frais associés afin d’éviter toute déconvenue sur les revenus attendus et l’allocation de votre capital.
3. Détention des parts de SCPI dans une SCI
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure idéale pour organiser la détention et la transmission de parts de SCPI. Elle permet d’intégrer des mécanismes de gestion optimisés, notamment via les comptes courants d’associé et le démembrement de propriété.
Gestion optimisée :
- Comptes courants d’associé : Les associés peuvent faire des apports en comptes courants, réduisant ainsi la valeur taxable des parts sociales. Ces comptes peuvent être remboursés après la succession, réduisant l’assiette des droits de mutation.
- Décote sur la valeur des parts : La décote d’environ 10 % s’applique en raison de l’illiquidité des parts et des contraintes statutaires, réduisant ainsi la valeur transmise.
Conseil : Prévoir dans les statuts de la SCI des clauses de préemption pour garder le contrôle familial et éviter la dispersion des parts.
4. Donation en démembrement viager
Le démembrement viager offre la possibilité pour l’associé de diviser l’usufruit et la nue-propriété de façon à préparer la transmission de son patrimoine. La nue-propriété est donnée aux héritiers grâce aux abattements prévus par l’administration fiscale (le don manuel, l’abattement pour donation et succession). Les parents usufruitiers perçoivent les revenus, et les enfants nus-propriétaires en détiennent les parts.
Le démembrement viager prendra fin au décès des usufruitiers. Les nus-propriétaires récupèrent automatiquement la pleine propriété des parts, sans frais ni taxes et commencent donc à percevoir les revenus. Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sont déterminées selon le barème légal, c’est-à-dire en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Le démembrement dit viager est un mécanisme généralement utilisé pour répondre à un besoin double : obtenir des revenus complémentaires (non garantis) tout en protégeant le conjoint survivant, et anticiper sa transmission.
Avantages :
- Maintien des revenus : Le donateur continue à percevoir les loyers des SCPI.
- Optimisation des abattements : La décote appliquée sur la valeur transmise permet de rester en dessous des abattements légaux et d’éviter les droits de succession.
Barème fiscal :
| Age du donateur | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| À partir de 91 ans | 10 % | 90 % |
Exemple de donation en démembrement viager
Un parent de 64 ans souhaite investir 150.000 euros en parts de SCPI et anticiper la transmission pour son fils unique. Selon le barème fiscal en vigueur, la valeur de la nue-propriété donnée sera de 60% soit 90.000 euros.
Grâce à l’abattement prévu par l’administration fiscale, d’un montant de 100.000 € par parent tous les 15 ans, il n’y aura alors aucune fiscalité appliquée à la donation.
Avec un rendement cible de 6,50% : la transmission est préparée, et l’usufruitier touchera autour de 1.000 euros de revenus bruts complémentaires par mois.
Investir en SCPI en démembrement viager permet à la fois d’optimiser sa succession, de percevoir des revenus complémentaires immédiats et d’augmenter la valeur du patrimoine transmis à ses héritiers.
Conclusion
Les SCPI constituent un outil d’investissement attractif pour ceux qui souhaitent diversifier leur portefeuille immobilier sans gestion directe. En intégrant des parts de SCPI dans une stratégie patrimoniale, que ce soit via une donation, un contrat d’assurance-vie, ou une SCI, il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux tout en assurant une transmission efficace de son patrimoine.
Forte de plus de 20 ans d’expérience en gestion de fortune et en gestion immobilière, l’équipe de The Moon Investments s’est adaptée aux nouvelles dynamiques du marché immobilier. Nous proposons une approche structurée pour construire et ajuster votre portefeuille SCPI, en intégrant :
- Une évaluation précise de votre situation patrimoniale.
- Une sélection rigoureuse des SCPI avec une analyse quantitative et des échanges approfondis avec les gérants.
- Une diversification optimisée selon les actifs, la localisation et les gestionnaires.
- Une optimisation fiscale personnalisée avec des stratégies adaptées : démembrement, assurance-vie, SCI ou SCPI européennes.