Investir en SCPI en 2025 : État des lieux après la tempête
Le marché des SCPI a traversé une période mouvementée depuis 2023. La hausse puis la baisse des taux d’intérêt ont changé la donne pour ces placements immobiliers. Voici comment vous positionner en 2025 pour saisir les meilleures opportunités.
Un marché transformé
Depuis début 2023, le paysage des SCPI s’est profondément modifié :
Une trentaine de SCPI ont baissé leur prix de part La collecte de nouveaux capitaux a fortement ralenti Les nouvelles SCPI affichent des performances attractives.
Depuis juin 2024, la BCE a entamé un cycle de baisse de ses taux de refinancement. Cette évolution crée un contexte plus favorable pour l’immobilier en général et les SCPI en particulier.
La polarisation du marché
Le fait marquant de 2025 est l’extrême polarisation du marché. Sur les 2,5 milliards d’euros collectés depuis janvier, plus de 50% sont allés vers seulement 7 SCPI sur les 120 disponibles.
Quatre profils de SCPI se distinguent nettement :
Les nouvelles SCPI performantes
Lancées récemment, ces SCPI achètent dans de bonnes conditions de marché. Leur collecte reste dynamique et leur rendement souvent supérieur à 6%. Elles constituent le cœur des opportunités actuelles.
Les SCPI historiques solides
Certaines SCPI plus anciennes maintiennent une gestion efficace avec une rotation pertinente de leur patrimoine. Leurs performances restent attractives malgré la conjoncture, et leur prix est souvent ajusté.
Les jeunes SCPI en difficulté
Malgré leur création récente, ces SCPI peinent à collecter, faute de réseau de distribution suffisant. Cette situation limite leur capacité à diversifier leur patrimoine et les rend plus vulnérables.
Les anciennes SCPI en perte de vitesse
Ces SCPI, souvent créées il y a plus de 10 ans, ne collectent presque plus. Leur rendement est en baisse (moins de 5%) et elles doivent composer avec un patrimoine parfois inadapté aux exigences actuelles.
La question de la liquidité
Sur près des deux tiers des SCPI « ouvertes », les demandes de retrait dépassent les nouvelles souscriptions. Ce déséquilibre vient principalement des investisseurs institutionnels qui vendent leurs parts plutôt que des immeubles.
Face à cette situation, les sociétés de gestion disposent de deux options principales :
La baisse du prix de souscription
En réduisant le prix des parts, les gestionnaires rendent leur SCPI plus attractive pour les nouveaux investisseurs tout en décourageant les sorties qui se feraient à perte. Cette approche redynamise la collecte.
Le fonds de remboursement
Lorsque les parts en attente de cession dépassent 10% de la capitalisation, la SCPI doit mettre en place un fonds de remboursement. Ce mécanisme offre une sortie aux investisseurs, mais à un prix souvent inférieur (environ 70% du prix initial).
En pratique, les sociétés de gestion procèdent par étapes : patience, baisse de prix, puis fonds de remboursement en dernier recours.
[GRAPHIQUE 3 : Évolution des prix de part de 3 SCPI représentatives depuis 2023]
Comment investir en 2025
Si vous détenez déjà des SCPI
Évaluez la qualité de chaque SCPI dans votre portefeuille (taux d’occupation, diversification, niveau d’endettement).
Si possible, allégez vos positions sur les SCPI anciennes qui distribuent moins de 5%.
Si la liquidité est insuffisante, conservez vos parts et patientez.
Si vous souhaitez investir
Privilégiez les SCPI créées depuis 2023, qui bénéficient pleinement du nouveau cycle.
Vérifiez l’expérience de l’équipe de gestion et la régularité de la collecte.
Diversifiez vos investissements entre plusieurs secteurs (bureaux, commerces, logistique) et zones géographiques.
Explorez les SCPI européennes, qui offrent un avantage fiscal (pas de prélèvements sociaux sur les revenus étrangers) et souvent des rendements plus élevés.
Avec la baisse des taux, envisagez l’effet de levier du crédit pour optimiser votre investissement.
Perspectives pour 2025-2026
Plusieurs facteurs laissent entrevoir une amélioration de la situation :
La normalisation progressive des taux d’intérêt L’ajustement des prix qui crée des opportunités d’achat Une meilleure identification des SCPI les plus solides L’émergence de stratégies spécialisées (santé, éducation, logistique urbaine)
L’immense majorité des associés reste investie sur le long terme, et cette approche demeure pertinente. Malgré les turbulences, les revenus distribués sont globalement stables.
Conclusion
2025 représente une période intéressante pour investir en SCPI, à condition de cibler les véhicules les plus prometteurs. Les SCPI récentes à collecte dynamique offrent actuellement un point d’entrée attractif.
Rappelez-vous que l’investissement en SCPI s’inscrit sur une durée de 10 à 30 ans. Ne vous focalisez pas uniquement sur le rendement immédiat, mais analysez la solidité du patrimoine et la stratégie d’investissement.
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